Jak uzyskać lepsze warunki kredytu hipotecznego? 5 sprawdzonych sposobów

Idziesz do banku i chcesz wziąć kredyt hipoteczny. Przechodzisz całą tę skomplikowaną procedurę, analityk akceptuje Twój wniosek, otrzymujesz więc propozycję podpisania umowy, oczywiście na warunkach banku. I się zaczyna. Doradca uparcie twierdzi, że warunki są narzucane przez centralę, że nie można nic z tym zrobić, że lepszej oferty nigdzie nie dostaniesz i tak dalej. Dobra, dobra – znamy te numery. Prawda jest zupełnie inna. Warunki kredytu można zawsze negocjować i oczywiście zachęcam Cię do podjęcia takiej próby. W tym celu przygotowałem dla Ciebie praktyczny poradnik i podpowiadam, jak uzyskać lepsze warunki kredytu hipotecznego. Pasy zapięte? Ruszamy!

Od czego zależą warunki kredytu hipotecznego, jakie zaproponuje Ci bank?

W bankach nie pracują ludzie mało rozgarnięci, a już na pewno nie ci, którzy zajmują się kredytami hipotecznymi. Ich podstawowym zadaniem jest przygotowanie takiej oferty, która zachęci Cię do wzięcia kredytu, ale jednocześnie zagwarantuje bankowi jak największy zarobek. Doradca zawsze najpierw oceni, czy z punktu widzenia interesu jego pracodawcy jesteś atrakcyjnym klientem. Jakie kryteria są brane pod uwagę?

Przede wszystkim Twoja zdolność kredytowa. Przekładając to na prosty język – bank ocenia ryzyko związane z udzieleniem Ci kredytu. Im jest ono mniejsze, tym lepsze warunki możesz uzyskać, bo bank ustala wysokie prawdopodobieństwo, że w przeciągu najbliższych kilkudziesięciu lat będziesz sumiennie spłacać swoje zobowiązanie.

Zapamiętaj!

Na warunki kredytu, jakie zostaną Ci zaproponowane, w głównej mierze wpływa Twoja wiarygodność ekonomiczna. W nomenklaturze bankowej jest ona określana mianem scoringu. Im wyższy scoring, tym lepsze warunki można zaproponować klientowi. Wysoki scoring dostaną osoby z bogatą i dobrą historią kredytową, zamężne, posiadające dzieci, o wysokim statucie majątkowym i dobrze wykształcone.

Win-Win w bankowości

Na tym nie koniec. Banki lubią zasadę wzajemności, nazywaną w świecie marketingu zasadą Win-Win. Ty wygrywasz, bank wygrywa. O co chodzi? Bank mówi: Daj nam coś od siebie, a my damy Ci coś ekstra. Tym czymś najczęściej jest wysoki wkład własny. Jeśli możesz solidnie dołożyć się do kredytu, to automatycznie otwierają się dla Ciebie bramki prowadzące na autostradę do negocjacji warunków.

Kolejna sprawa to Twoja gotowość do bycia wiernym klientem banku. W finansach wierność jest w cenie i ma to faktyczne przełożenie na negocjacje warunków kredytu hipotecznego. Jeśli zgodzisz się, aby wraz z kredytem założyć w banku konto, lokatę, a najlepiej kartę kredytową, to spodziewaj się wdzięczności. Tacy klienci są dla banków bardzo atrakcyjni, bo po prostu można na nich bez umiaru zarabiać.

Jak uzyskać lepsze warunki kredytu hipotecznego? 5 sposobów

Negocjacje z bankiem nie są przyjemne, bo na każdym kroku doradca będzie próbował zbić Cię z tropu i wywalczyć dla swojej firmy jak najlepsze warunki. Nie daj się jednak. Na rozmowę z doradcą idź uzbrojony w wiedzę i solidne argumenty. Oto moich 5 sposobów na wywalczenie lepszych warunków kredytu hipotecznego.

  1. Zadbaj o wysoki wkład własny – wspomniałem już o tym w poprzednim akapicie. Wkładem własnym może być gotówka, działka budowlana, inna nieruchomość. Ważne, aby wartość tego wkładu była spora i sięgała przynajmniej 20-30% sumy kredytu, o jaki wnioskujesz. Jeśli nie masz wkładu, to albo nie dostaniesz kredytu, albo będziesz musiał zgodzić się na sztywne warunki zaproponowane przez bank.
  2. Złóż wnioski w różnych bankach – i poczekaj na ich rozpatrzenie. Wówczas dowiesz się, jakie warunki mogą zaproponować Ci poszczególne banki. Wybierz tę najlepszą ofertę i pokaż ją w banku, który zajął drugie miejsce. Doradca z pewnością spróbuje powalczyć, o ile oczywiście jesteś atrakcyjnym klientem.
  3. Złóż wniosek w banku, w którym masz konto – to mocna karta przetargowa, bo banki z reguły lepiej traktują klientów już z nimi związanych.
  4. Popraw swoją zdolność kredytową – musisz to jednak zrobić jeszcze przed złożeniem wniosku. Najprostszy sposób to pozbycie się innych zobowiązań. Warto także zadbać o pozytywną historię w BIK. Jeśli nigdy wcześniej nie brałeś kredytu, to w oczach banku jesteś klientem ryzykownym. Aby to zmienić kup telewizor na raty i szybko je spłać. Zostanie to odnotowane w BIK, a Twoja sytuacja diametralnie się zmieni. Im wyższą masz zdolność kredytową, tym oczywiście wyższy kredyt możesz uzyskać. A im wyższy kredyt, tym lepsze jego warunki.
  5. Żongluj prowizją i marżą – już tłumaczę, na czym ta żonglerka ma polegać. Załóżmy, że planujesz wcześniej spłacić kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji bardzo opłaca Ci się wywalczyć zrezygnowanie z bankowej prowizji na rzecz podwyższenia marży. Prowizję płacisz bowiem jednorazowo (zwykle jest to kilka tysięcy złotych), a marża to po prostu część kwoty odsetek. Jeśli spłacisz kredyt przed czasem, to wysoka marża nie zrobi na Tobie aż tak dużego wrażenia. Odwrotnie zagraj natomiast w sytuacji, gdy chcesz spłacać kredyt do końca. Wówczas bardziej opłaca Ci się zapłacenie wysokiej prowizji, ale wynegocjowanie obniżenia marży. Oczywiście nie informuj doradcy o swoich planach.

Które warunki kredytu można negocjować?

Praktycznie wszystkie, ale Ciebie najbardziej będą interesować dwa elementy:

  • Prowizja
  • Marża

Prowizja to opłata, jaką ponosisz za to, że bank w ogóle chce Ci udzielić kredytu. Wysokość prowizji bywa różna – zwykle jest to nie więcej niż 2-3%. Prowizję należy opłacić jednorazowo, ale z reguły można tę kwotę doliczyć do sumy kredytu i spłacać w ramach rat.

Marża to z kolei narzut bankowy. Twój kredyt jest oprocentowany według stawki WIBOR (kredyty złotowe), LIBOR (kredyty we frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (kredyty w euro). Wysokość tej stawki ustala Bank Centralny kraju, z którego pochodzi waluta – jest to wskaźnik zmienny i zależy od wysokości stóp procentowych.

Banki mogą natomiast naliczyć marżę, która stanowi drugą część oprocentowania kredytu – wysokość marży to zwykle 1-3%. Jest to stawka stała, nie może zostać zmieniona przez cały okres obowiązywania umowy.

I marżę i prowizję można negocjować – mechanizm wyjaśniłem Ci w punkcie 5. poprzedniego akapitu. Wróć do niego i przeczytaj jeszcze raz. W tym miejscu zwrócę tylko Twoją uwagę na fakt, że banki bardzo często organizują różne promocje i np. rezygnują z pobierania prowizji za udzielenie kredytu. Brzmi fajnie, dlatego poszukiwania kredytu zacznij od sprawdzenia rankingu kredytów hipotecznych, gdzie łatwo porównasz aktualnie najlepsze oferty.

Czy można negocjować kredyt po latach?

Jasne, że tak i czasami warto podjąć taką próbę. Szczególnie w sytuacji, gdy kredyt brałeś w czasie obowiązywania niskich stóp procentowych, co skutkowało zastosowaniem przez bank wysokiej marży. Ten składnik można negocjować nawet po latach, ale nikt nie da Ci gwarancji, że bank się na takie negocjacje zgodzi, a już na pewno nie masz co liczyć, że obniży Ci marżę do poziomu oferowanego obecnym, nowym klientom.

Po latach można natomiast z powodzeniem negocjować warunki wcześniejszej spłaty kredytu (np. zrezygnowanie przez bank z opłaty). Wiele osób rozważa też przeniesienie kredytu do innego banku, co jest jak najbardziej możliwe, ale jest uzależnione od rzetelnego spłacania rat.

Wszystko jasne? W takim razie życzę Ci owocnych negocjacji z bankiem i pamiętaj – nie daj się. Owszem, to Ty potrzebujesz kredytu, ale to bank żyje z jego udzielania.

bądź na bieżąco.

Dodaj komentarz

email marketing powered by FreshMail
 

email marketing powered by FreshMail
 

email marketing powered by FreshMail
 

Send this to friend